¿Desalojos en 11 días?
La nueva ley de alquiler-venta y leasing inmobiliario busca reducir el riesgo
Por Melissa García
La nueva ley de alquiler-venta y leasing inmobiliario, con la que el gobierno busca reactivar la venta de viviendas, ataca un problema clave del mercado de alquileres en el Perú: las dificultades para retirar rápidamente a los inquilinos morosos. Hoy esto requiere de un proceso legal largo o complicado, que incrementa los costos de los inversionistas inmobiliarios, sean personas naturales o empresas. Ello se puede reflejar en los costos de alquiler, que interiorizan el riesgo de que el inquilino no pague a tiempo.
Ya el año pasado, el gobierno publicó la Ley Nº 30201, que facilitó el trámite requerido para desalojar a inquilinos morosos, lo que entusiasmó al sector inmobiliario. Se creó el registro de deudores judiciales morosos y se emplazó a reducir drásticamente los plazos, hasta el punto de afirmar que esto se daría en 15 días. La nueva ley busca agilizar el proceso de desalojo aún más mediante el denominado Proceso Único de Ejecución de Desalojo. Según éste, una vez que el dueño de una vivienda demanda el desalojo de su inquilino, las etapas y los plazos son los siguientes:
•Notificación al arrendatario: cinco días.
•Juez sentencia el desalojo: tres días.
•Policía Nacional es notificada y ejecuta el desalojo: tres días.
El objetivo es incentivar a que los inversionistas sean personas naturales o jurídicas, adopten las nuevas modalidades de alquiler-venta y leasing inmobiliario “sin temor a perder tiempo y dinero con inquilinos morosos”, explica Martín Mejorada, socio del estudio Rodrigo, Elías & Medrano. Reducir el riesgo en el mercado de alquileres no sólo vuelve al mercado de alquileres más atractivo para los inversionistas, sino también para los inquilinos
¿Logrará la nueva ley recortar el tiempo que toma desalojar a un inquilino moroso a sólo 11 días? “La norma me parece fabulosa, pero su aplicación no es tan sencilla”, comenta Yuri Vega, socio del estudio Muñiz. El abogado señala que, incluso con la ley del 2014, los procesos de desalojo pueden durar entre uno y dos años. “Y en ese tiempo se produce el deterioro del inmueble, los inquilinos no pagan el mantenimiento ni los servicios y no se cobra la renta, pero se debe iniciar otro proceso para solucionar esos problemas”, agrega.
Para Martín Mejorada, socio del estudio Rodrigo, Elías & Medrano, los cambios propuestos sí agilizarán el proceso de desalojo. Un factor clave es que con la nueva ley los jueces a cargo de ordenar el desalojo serán los jueces de paz. Ellos “tienen menor carga procesal y atienden sus asuntos más rápidamente” que los jueces civiles, los encargados de decidir el desalojo con la ley del 2014, afirma Mejorada. “Además, cuando el juez resuelve y ordena el desalojo, este se ejecuta sí o sí, aunque el inquilino apele (la sentencia del juez). El proceso judicial continuará, pero (mientras tanto) la propiedad regresa a manos de su dueño”, agrega.
La nueva ley está a la espera del reglamento que estandarice los contratos para los mecanismos de alquiler-venta y de leasing inmobiliario mediante un formulario. Ello simplificará la labor de los jueces a cargo de los procesos, sean civiles, de paz o comerciales.
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